3月11日至12日，集團公司組織相關(guān)人員考察了杭州市周邊的保利·潮起云上府、萬(wàn)科·玖望、綠城?桃李春風(fēng)等七個(gè)精品樓盤(pán)，針對項目售樓部裝修、樣板區、樣板房、小區環(huán)境、外立面及工程細部等進(jìn)行觀(guān)察，為房產(chǎn)項目精準定位提供思路、學(xué)習和借鑒。這次學(xué)習考察，主要有以下幾點(diǎn)體會(huì )和收獲：
一、都市圈成為國民置業(yè)的首選。城市能級越高、人口集聚效益越強。業(yè)內有句話(huà)叫“房地產(chǎn)長(cháng)期看人口、中期看土地、短期看金融”，選擇投資的城市主要看該城市在本圈、本省、本市的城市首位度，交通便利度。隨著(zhù)臺州納入寧波都市區“副中心”發(fā)展規劃的實(shí)施，市區的集聚效應也隨著(zhù)交通的發(fā)展得到了進(jìn)一步提升，市區房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，價(jià)格洼地也逐漸會(huì )被填平。
二、生態(tài)資源賦能居住環(huán)境。依山傍水、臨湖而居，小區景觀(guān)配套充分借助地理環(huán)境造勢，做足獨一無(wú)二的景觀(guān)文章，打造無(wú)界自然的生態(tài)居住社區（如綠城桃李春風(fēng)、桃源小鎮、融創(chuàng )森與海項目），使我們很受啟發(fā)。
三、產(chǎn)品和客戶(hù)定位精準。如綠城桃李春風(fēng)項目，省交投一期定位為地中海式大戶(hù)型別墅和排屋，簡(jiǎn)單的復制市場(chǎng)上同類(lèi)型產(chǎn)品，面積大去化難。與綠城牽頭合作后，準確把握了市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變，定位為中式小戶(hù)型排屋及合院，采用分期、分組團開(kāi)發(fā)，提高利潤點(diǎn)；規劃上因地制宜，實(shí)現業(yè)主生活、休閑、商業(yè)、娛樂(lè )、運動(dòng)、教育全產(chǎn)業(yè)鏈配套需求；銷(xiāo)售上主要以生態(tài)、家庭頤養生活、未來(lái)發(fā)展預期等吸引顧客。
四、規劃先行文化引領(lǐng)。無(wú)論是綠城桃李春風(fēng)、桃園小鎮，還是融創(chuàng )森與海，與其說(shuō)他們是在造房子，不如說(shuō)他們是在推動(dòng)、引領(lǐng)人們未來(lái)的一種生活方式。他們倡導的理念：綠城桃李春風(fēng)的“生活于此不遠行”；桃園小鎮的“離不開(kāi)的城市，回得去的田園”，森與海的“未來(lái)是我們最大的共識”。這些項目從規劃設計開(kāi)始，就較好地解決了以下幾個(gè)問(wèn)題：
一是項目的核心引擎。即具有帶動(dòng)其所在的區域經(jīng)濟增長(cháng)的城市功能。如地理位置、經(jīng)濟指標、產(chǎn)業(yè)屬性等等。
二是項目的未來(lái)交通。因為其是城市與城市、區域與區域、場(chǎng)所與場(chǎng)所進(jìn)行功能連結的樞紐。如城際交通系統是高速、高鐵，還是機場(chǎng)、碼頭。如同個(gè)城市各節點(diǎn)之間是靠什么關(guān)聯(lián)，城市人車(chē)流的主干道是地鐵、高架，還是快速干道、隧道。再是影響城市單個(gè)區域發(fā)展的布局是什么，如聚集和輸出人流是靠多重交通體系，還是產(chǎn)業(yè)政策等等。
三是項目的功能配套。如由政府規劃建設的設施有：機關(guān)、醫院、學(xué)校、公園等；由運營(yíng)機構投資建設的設施有：超市、商場(chǎng)、藝術(shù)館等；由人口活動(dòng)自然形成的場(chǎng)所有：文化主題廣場(chǎng)、商業(yè)一條街等。
四是項目所在區域的人口活動(dòng)特征。是地緣型還是移民型或是混合型。因為隨著(zhù)城市功能發(fā)展，區域發(fā)展最外向的表現，也是最終的目的是人員活動(dòng)特征。
其中交通系統和功能配套的發(fā)展狀況，是影響項目的健康運作的關(guān)鍵。為此我們要通過(guò)鎖定敏感值、放大舒適區、創(chuàng )造新價(jià)值等系列手段，促使項目產(chǎn)品和客群的精準定位。
五、示范區打造不遺余力。示范區作為客戶(hù)接觸項目的第二場(chǎng)所，同時(shí)承擔展示和銷(xiāo)售功能，各大房企都不遺余力，與樣板區形成一體，裝修大氣、奢華，設計獨特。用材上主要體現在使用大面積玻璃、石材、金屬等元素，大空間、入口水系及樣板景觀(guān)組成。體會(huì )是：一是每個(gè)項目均設置示范區，身臨其境，具有較強的銷(xiāo)售感染力和視覺(jué)沖擊力。二是每個(gè)項目均有樣板房，具有較強的實(shí)景體驗。三是均不惜重金以作品形式打造，而非僅僅是商品，并使其成為該項目的精品。四是室內區位地圖電子化和數字化，更好更全面地展示地塊的區位位置和交通便利度。值得我們學(xué)習和借鑒。
六、不利因素陽(yáng)光宣言。各項目對不利因素均進(jìn)行充分表達，開(kāi)展陽(yáng)光宣言，實(shí)施透明消費，這也是我們這次考察觀(guān)察到的各大樓盤(pán)普遍做法。不管是地上、地下還是整個(gè)區域的不利因素，還是戶(hù)型差異、交付和示范差異，或是銷(xiāo)售合同等，均在售樓處顯著(zhù)位置予以公示、公告，減少售后糾紛。
七、住宅立面設計公建化。目前傳統的單元式設計已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足現代人的品質(zhì)需求，公建化精工住宅逐漸成為建筑的主流形式。公建化整體外立面選材上，以大面積玻璃（中空LOW-E鋼化玻璃6+12A+6）與鋁板（2.5mm厚鋁單板，氟碳噴涂）配比，既表現出通透大氣的立面效果，又有效提升建筑品質(zhì)感，更能夠為業(yè)主帶來(lái)更充足的陽(yáng)光與非凡的視野享受。這些公司在建的云棲望府、洪家項目均有所體現。
八、細部展示提升品質(zhì)。展廳有條件的，設置一些工藝工法展示空間，更有利于宣傳產(chǎn)品品質(zhì)，如萬(wàn)科的工藝工法墻值得借鑒。景觀(guān)園林細部做法值得目前在建項目參考，樣板房精裝修——不管是非交付標準和交付標準的住品，材料選擇和品牌使用均具有借鑒意義。
當前區域土地市場(chǎng)競爭激烈，市場(chǎng)競價(jià)拿地不超預期很難拿到且風(fēng)險大，為此需充分發(fā)揮國企資源優(yōu)勢，尋找有潛力的待成熟地塊，通過(guò)與政府合作等模式，通過(guò)勾地等手段取得超大地塊的戰略?xún)?。借鑒本次考察體會(huì )，玉環(huán)項目開(kāi)發(fā)策劃中值得思考的幾方面：1、項目定位，打造全齡化頤樂(lè )生活小鎮為主題；隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，養兒防老傳統觀(guān)念正在發(fā)生改變，越來(lái)越多的老人不再依賴(lài)子女，渴望擁有高品質(zhì)、有尊嚴的晚年生活，這就需要一個(gè)全新的頤養社區，讓他們可以更安心地生活。同時(shí)又滿(mǎn)足都市年輕人對院墅的向往，宅中有院，園中有屋，屋中有院，院中有樹(shù)，樹(shù)上見(jiàn)天，天中有月，才是美好生活的開(kāi)始。2、文化引領(lǐng)居住理念。根據地塊位置、屬性來(lái)輸入合適準確的文化理念，并用文化引領(lǐng)規劃、建筑設計、園林景觀(guān)、營(yíng)銷(xiāo)體系、物業(yè)服務(wù)等項目的方方面面。3、交通便利規劃配套。主動(dòng)協(xié)調政府交通骨架構建，利于項目近遠期發(fā)展思路；規劃上以低密度、小戶(hù)型中式墅院為目前主流，達到出則繁花似錦、入則清凈悠遠居住品質(zhì)。園外順應自然，融合建筑與周邊海景山色的共融共生，讓建筑融于山水，又自成山水中的風(fēng)景，園內教育引領(lǐng)帶動(dòng)文化、商業(yè)、醫療等系列產(chǎn)業(yè)發(fā)展。4、因該地塊待成熟，宜分期、分組團開(kāi)發(fā)有利于提高資金效率，降低項目資金峰值，同時(shí)可避免因項目體量大、產(chǎn)品相似、市場(chǎng)容量有限造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
通過(guò)本次實(shí)地考察學(xué)習，不僅開(kāi)闊了視野，豐富了知識，使我們對未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展也有了一定的了解，知名房企開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的思路、特色及營(yíng)銷(xiāo)理念，都給我們留下了深刻印象。為此，我們將從自身產(chǎn)品出發(fā)，充分借鑒考察中學(xué)到的成果，使我們的產(chǎn)品更具競爭力。
茅秀清
二〇二一年三月
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